티스토리 뷰
확정일자 효력
확정일자란 주택 임대차 계약서에 확인 도장을 찍어주는 행위인데요. 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 날짜가 확정일자가 된다고 합니다. 전세 또는 월세 계약을 하신 분은 본인의 계약서에 확정일자가 있는지 확인해 보면 좋을 것 같습니다. 요즘은 온라인으로 확정일자를 신청하는 분이 많아져서 확정일자 도장이 계약서에 없을 때도 있는데요.
확정일자 효력은 온라인으로 신청해도 똑같이 적용되므로 걱정하실 필요는 없다고 하네요. 확정일자 효력은 주택에 대해서만 적용이 되었다가 2002년부터 상가도 확정일자 효력을 갖게 되었습니다. 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 전입신고, 확정일자, 점유해야 하는데요. 전입신고와 점유는 대항력을, 대항력과 확정일자는 우선변제권을 갖는다고 생각하면 좋을 것 같습니다.
대항력은 보증금 전액을 회수할 수 있는 권리, 확정일자 효력은 후순위보다 먼저 변제받을 권리를 의미하는데요. 대항력은 임대차 기간 명도나 퇴거를 요구해도 보증금을 회수할 때까지 머무를 권리를 말합니다. 선순위 채권자가 있으면, 대항력이 소멸할 수 있어서 주의가 필요하고요. 확정일자 효력을 통해서 임차권이 소멸하더라도 배당금이 남아 있으면 우선해서 변제받을 수 있습니다.
임대차 계약을 하면 자동으로 확정일자 등록이 되므로 계약 후 빠르게 신청하는게 좋고요. 선순위 채권자가 없으면 확정일자 효력으로 본인의 보증금을 지킬 수 있는데요. 임대차 계약을 할 때 등기부등본을 확인해서 부채가 있는지 알아보는게 중요하고요. 요즘 추세는 전세 계약을 할 때 은행에 빌린 돈이 있는 집은 전세를 회피하는 경향이 있는 것 같습니다.
최근 깡통 전세 또는 역전세로 문제가 되는 경우에는 확정일자 효력보다 강력한 전세권 설정을 신청하는 경우가 많은데요. 확정일자와 다르게 전세권은 집주인의 동의가 있어야 하고, 비용이 발생한다는 점이고요. 임대차 계약이 만료되면서 돈을 받지 못하는 경우, 법원을 통해서 전세권 설정을 신청할 수 있습니다.
역전세가 심하지 않을 때는 확정일자만으로 세입자의 권리를 지킬 수 있다는 말이 많았는데요. 역전세가 심해지면서 확정일자와 전세 보증을 신청하는게 좋을 것 같습니다. 전세권 설정은 계약 초기에 집주인이 동의하는 경우가 많지 않으므로, 퇴거 전에 보증금을 돌려받지 못할 때 신청하는게 좋을 것 같고요.
지금까지 확정일자 효력을 알아보았는데요. 임대차 연장을 하더라도 확정일자를 다시 받을 필요는 없는데요. 보증금이 변동되었다면 확정일자를 다시 받아야 할 수 있으므로 주의가 필요하다고 하네요. 본인의 소중한 보증금을 지키기 위해서 노력해야 할 것 같습니다.